Construcción en España V: La burbuja

El solo hecho de que la oferta sea mayor que la demanda y que el precio de la vivienda siga subiendo por inercia ya nos dibujan una preciosa burbuja inmobiliaria. De ser así de simple el panorama, se frenaría la subida de los precios, se bajaría la oferta conforme los precios bajasen y ya no habría problema. Pero antes de solucionarlo de forma tan simple, analicemos las razones por las que deberían bajar los precios y la demanda, y después aquellas por las que no sólo no baja la oferta sino que sube desproporcionadamente en un primer momento.

Bajada de precios:

Desde hace un tiempo, ya no se vende nada sobre plano. A lo largo de todo este texto he hablado de oportunistas, de empresas que surgen en cualquier lugar y cualquier momento para extraer lo máximo posible de una situación que ven muy propicia para sus intereses y fines. Entre todas estas empresas, ninguna, o muy pocas, van a compartir una misma o parecida forma de dirigirse. No todas van a correr los mismos riesgos de la misma forma, ni a tener los mismos avales para poder mantenerse en cualquier situación. Algunas, contarán con fondos suficientes para poder demorarse en la venta de sus productos, otras estarán cubiertas por tupidos tejidos empresariales o por turbios intereses, otras, simplemente lo arriesgarán todo en cada inversión y cualquier demora en la venta de sus viviendas puede arruinarles. Paralelamente, habrá quienes sean muy escrupulosos con la calidad de los materiales utilizados y las técnicas de construcción para dar la mayor fiabilidad a sus clientes. Habrá también casos intermedios en distintos grados y, como no, no será para nada extraño que se den casos de gran escrupulosidad en función del abaratamiento de la producción sin importar el cliente ni algo más que la pura estética en el producto final.

La burbuja:

Todo esto hace que se pueda dar el caso de grandes urbanizaciones, supuestamente de lujo, que no reservan ningún espacio para servicios básicos hacia sus habitantes, que presentan vicios ocultos por defecto de obra y materiales, y, que por precipitación y desinterés pueden llegar incluso a carecer incluso de energía eléctrica o agua corriente. Si esto se une a un constructor insolvente por haber invertido todo en tal urbanización, nos encontramos con una inversión firme candidata a bajar los precios de la vivienda en la zona en una primera instancia.

Ya una urbanización con uno de estos defectos puede tener serios problemas para su venta y puede bajar los precios de la vivienda de forma más o menos definitiva en una zona. Si unas supuestas casas de lujo se abaratan demasiado, será lógico que lo hagan también el resto de la zona. Cuando ese abaratamiento se debe a la necesidad de venderla rápidamente, pese a su buena planificación de cara al cliente, esa depreciación tiende a ser permanente en toda la zona. Si la depreciación se debe a vicios ocultos, mala calidad de los materiales o del trabajo realizado, la urbanización se deprecia permanentemente pero la zona puede recuperarse. Si la falta de servicios como tiendas, colegios, aparcamientos... son lo que deprecian el producto, nos encontramos con algo pasajero que se puede resolver tan pronto como comiencen a surgir esos servicios por iniciativa de algún vecino con algo de vista comercial y la necesidad imponga que se adapten espacios a las necesidades de la comunidad.

En todo caso, los casos aislados se producirán irremisiblemente y los precios no sólo se bajarán por tales urbanizaciones, sino incluso por inversiones más pequeñas pero significativas puntualmente. Esas bajadas de precios puntuales, en cierto momento se pueden generalizar por la cantidad de casos en que se dan o su densidad en una zona más amplia. Lo que a su vez puede hacer que esa bajada sea más significativa y permanente aunque desestabilizando el mercado. Esto, podría romper la burbuja inmobiliaria.

Por otro lado, está el problema de que la gran oferta no pueda ser asumida por la demanda y fuerce incluso a los más previsores a bajar los precios para poder vender cuando no hay un respaldo más sólido que una provisión para respaldar la espera para la venta.

Finalmente, hace poco tuvimos un primer susto en la bolsa que hizo temblar a las constructoras. No todo en la bolsa son grandes inversores o grandes expertos y varios sustos progresivos le restan credibilidad al sector. Nunca olvidar que, frente a una eléctrica, cuyo mundo financiero depende básicamente de la bolsa, una constructora o una inmobiliaria depende de una oferta que y una demanda que no pueden controlar en un momento dado.

Continuará...

Realizado por M.a.r.c.